Urteil: Befristete Neuvermietung in Milieuschutzgebiet darf verboten werden

Der Berliner Bezirk Neukölln darf Eigentümern verbieten, in einem sogenannten Milieuschutzgebiet Wohnungen auf Zeit möbliert zu vermieten, wenn diese vorher dauerhaft vermietet waren. Denn dabei handelt es sich um eine Nutzungsänderung, die genehmigt werden muss, wie das Verwaltungsgericht der Hauptstadt am Donnerstag entschied. Die Senatsverwaltung begrüßte die Entscheidung.

Geklagt hatte eine Vermieterin von 15 Wohneinheiten. Diese wurden als einzelne Zimmer oder als ganze Wohnungen befristet für drei bis zwölf Monate vermietet. Die komplette Miete inklusive Möbeln, Nebenkosten und Internetanschluss betrug im Durchschnitt mehr als 23 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und fast 33 Euro für Zimmer. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für unmöblierte, unbefristet vermietete Wohnungen in dem Gebiet liegt dem Gericht zufolge bei 10,37 Euro Kaltmiete.

Das Bezirksamt Neukölln verbot die Vermietung auf Zeit. Es erklärte, dass diese nicht genehmigt werden könne, da sonst bereits dort lebende Menschen verdrängt würden. Genau das solle die Milieuschutzverordnung aber verhindern. In der Klage argumentierte die Eigentümerin, dass die Wohnungen ja weiter zum Wohnen benutzt würden.

Dem Argument folgte das Gericht aber nicht und wies die Klage ab. Die Wohnungen stünden beispielsweise Familien mit Kindern oder einkommensschwachen Haushalten nicht mehr zur Verfügung, erklärte es. Solche Haushalte prägten aber dieses Gebiet. Würde die befristete Vermietung erlaubt, sei das ein Verstoß gegen die Ziele der Milieuschutzverordnung.

Das Baugesetzbuch erlaubt es Kommunen, Gebiete als Milieuschutzgebiete auszuweisen. Modernisierungen oder Nutzungsänderungen müssen dort genehmigt werden. Die Gemeinde darf auch bestimmen, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigt werden muss. Es gibt Milieuschutzgebiete nicht nur in Berlin, sondern in vielen Städten.

"Ich begrüße die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin", erklärte Bausenator Christian Gaebler (SPD). "Sie führt zu mehr Rechtssicherheit für das Vorgehen Berlins, Wohnen auf Zeit in sozialen Erhaltungsgebieten zu regulieren." Zudem gebe sie der weiteren Regulierung des Wohnungsmarktes Rückenwind. Auch stünden viele deutsche Großstädte vor denselben Problemen - Berlin habe nun eine "wichtige Vorbildwirkung".

Die Senatsverwaltung verweist auf den massiv gestiegenen Anteil von Inseraten für möbliertes Wohnen auf Zeit in der Hauptstadt. Demnach lag er 2012 bei 13 Prozent und verdreifachte sich auf 48 Prozent im Jahr 2025. Zugleich stieg die Angebotsmiete dieser Inserate im Mittel von 14,37 Euro auf 24,12 Euro pro Quadratmeter.

Gegen das Berliner Urteil kann noch vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg vorgegangen werden.