Bundesgerichtshof: Mieter darf mit Untervermietung keinen Gewinn machen

Ein Mieter darf mit der Untervermietung seiner Mietwohnung keinen Gewinn erzielen, der über seine eigenen Aufwendungen wie Miete oder Nebenkosten hinausgeht. Das gilt nicht als berechtigtes Interesse, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch entschied. Zugrunde lag ein Fall aus Berlin: Der Mieter zahlte weniger als 500 Euro Miete und vermietete die Wohnung für etwa das Doppelte unter. (Az. VIII ZR 228/23)

Grundsätzlich dürfen Mieter die von ihnen gemietete Wohnung untervermieten. Sie brauchen dazu die Erlaubnis der Vermieter und können diese verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Nicht geklärt war bislang, was als berechtigtes Interesse gilt. Der BGH entschied nun, dass es dabei nur um den Erhalt von Wohnraum geht. Wenn sich also die Lebensumstände von Mietern signifikant verändern, etwa nach einer Trennung, dürfen sie untervermieten, um die Wohnung halten zu können.

Offen blieb die Frage, ob für eine möblierte Wohnung ein Zuschlag genommen werden darf. Darüber entschied der BGH nicht. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat zu dem Thema bereits neue Regulierungen angekündigt. Der BGH entschied auch nicht darüber, welche Rolle die Mietpreisbremse spielt. In dem Fall aus Berlin war die Untermiete deutlich höher, als es die Mietpreisbremse der Hauptstadt erlaubte.

Der Mieter mietete seit 2009 eine Zweizimmerwohnung für 460 Euro Kaltmiete, die später auf knapp 500 Euro erhöht wurde. Nach einigen Jahren ging er für einige Zeit ins Ausland und bat die Vermieterin um die Erlaubnis, die Wohnung befristet untervermieten zu dürfen. Er bekam die Erlaubnis. Sie galt bis Ende Januar 2020.

Der Mieter blieb aber länger als geplant im Ausland und vermietete die Wohnung weiter unter. Von den Untermietern verlangte er 962 Euro kalt. Er behielt einen Schlüssel für die Wohnung und lagerte dort auch einige persönliche Sachen, außerdem blieben die Möbel in der Wohnung. Die Vermieterin nahm sich eine neue Hausverwaltung, welche die Wohnung besichtigte und dort auf die Untermieter traf. Daraufhin kündigte die Vermieterin dem Mieter.

Sie zog vor Gericht, um zu erreichen, dass sowohl er als auch die Untermieter die Wohnung räumen. Die Untermieter sind inzwischen ausgezogen, der Hauptmieter wollte die Wohnung aber halten. Nach dem BGH-Urteil muss er sie nun allerdings räumen. Die Entscheidung berücksichtigt auch den Schutz von Untermietern, wie der Vorsitzende Richter Ralph Bünger sagte. Sie sollten so vor überhöhten Mieten geschützt werden.

Sowohl Mieter als auch potenzielle Vermieter zeigten sich zufrieden mit dem Urteil. "Der Bundesgerichtshof hat unmissverständlich klargestellt: Untervermietung dient dem Erhalt von Wohnraum und nicht der Gewinnerzielung" erklärte die Präsidentin des Deutschen Mieterbunds, Melanie Weber-Moritz. Viele Menschen seien auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance hätten. "Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden - weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden", fügte Weber-Moritz hinzu.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßte die Entscheidung. "Untervermietung ist kein Geschäftsmodell", erklärte sein Präsident Kai Warnecke. Das sei auch eine Frage der Fairness. "Private Vermieter haben Pflichten, tragen Verantwortung und Kosten - sie dürfen nicht zusehen müssen, wie Dritte das Mietverhältnis betrügerisch missbrauchen", betonte er.