Reparaturen in Zeiten von Handwerkermangel: BGH prüft Pflicht für mehrere Angebote

Reparaturarbeiten in Zeiten von Inflation und Handwerkermangel haben am Freitag den Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt. Er verhandelte in Karlsruhe über eine bisher höchstrichterlich nicht geklärte Frage: ob Wohnungseigentümer dazu verpflichtet sind, vor der Beauftragung von Handwerkern für Erhaltungsmaßnahmen am Gebäude mehrere Angebote einzuholen. (Az. V ZR 7/25)

Ursprünglich klagten Wohnungseigentümer aus Wuppertal. Die Eigentümergemeinschaft beschloss 2023 mehrere Reparaturen oder Renovierungen an zwei Häusern der großen Wohnanlage. So sollten Fenster und Vordachverglasungen ausgetauscht sowie Malerarbeiten ausgeführt werden. Bezahlt werden sollten die insgesamt etwa 9000 Euro für die Arbeiten aus der Erhaltungsrücklage des einen Hauses sowie einer Sonderumlage, welche die Wohnungseigentümer des anderen Hauses zahlten.

Beauftragt wurden eine Glaserei, mit der die Gemeinschaft schon seit Jahrzehnten zusammenarbeitete, und ein Malerbetrieb, mit dem sie ebenfalls gute Erfahrungen gemacht hatte. In dem Beschluss wurde ausdrücklich darauf verzichtet, weitere Angebote von anderen Handwerkern einzuholen.

Das störte die Kläger. Sie zogen vor Gericht und fochten die Beschlüsse der Gemeinschaft an. Vor dem Amtsgericht Wuppertal hatte die Klage keinen Erfolg. Das Landgericht Düsseldorf gab den Klägern in der Berufung aber teilweise recht. Es entschied, dass die Gemeinschaft zwar einen gewissen Spielraum habe - allerdings müsse es eine Tatsachengrundlage geben.

Darum müssten verschiedene Angebote eingeholt werden, allerdings erst ab einer bestimmten Summe. Die Grenze zog es bei 4000 Euro. Einer der Beschlüsse über den Austausch von Fenstern wurde darum für ungültig erklärt, die Arbeiten daran sollten 4100 Euro kosten. Gegen das Düsseldorfer Urteil wandten sich beide Seiten an den BGH.

Diese verhandelte nun über den "scheinbar kleinen Fall, aber mit großen Folgen", wie es der Anwalt der Kläger, Thomas von Plehwe, ausdrückte. Er sprach sich dafür aus, dass in der Regel drei Angebote eingeholt werden müssten, damit die Eigentümergemeinschaft eine informierte Entscheidung treffen könne. Dabei müsse aber der Einzelfall betrachtet werden - wenn es in der Region beispielsweise nur eine Fachfirma gebe, sei die Lage anders.

Der Anwalt der Eigentümergemeinschaft, Siegfried Mennemeyer, argumentierte, dass es deren Entscheidung sei, "wenn die sagen, wir sind hinreichend informiert". Wenn ein Eigentümer eine Maßnahme etwa für zu teuer halte, könne er sie immer noch anfechten.

Der BGH macht sich die Entscheidung nicht leicht und nimmt sich Zeit: Am 27. März soll das Urteil verkündet werden. Grundsätzlich brauchen Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft eine Tatsachengrundlage. Umfang und Aufwand von Maßnahmen müssen ermittelt werden.

Die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner verwies darauf, dass eine Eigentümergemeinschaft nicht gezwungen sei, aus drei Angeboten unbedingt das billigste auszuwählen. Der Senat machte sich aber auch Gedanken über den angespannten Handwerkermarkt. Eigentümer hätten Interesse an einem guten Verhältnis zu Handwerkern, damit beispielsweise auch jemand komme, wenn am 23. Dezember die Heizung ausfalle.